Immobilier locatif : faut-il encore miser sur les SCPI en 2024 ?

Au cours de l'année dernière, plusieurs sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont vu la valeur de leurs actions chuter de manière importante.

Une baisse significative de la valeur des actions des SCPI #

Par exemple, en février 2023, les actions de la SCPI Laffite Pierre étaient évaluées à 450 euros chacune. Un an plus tard, leur valeur a diminué à 372 euros, soit une perte de 17,33%.

En tout, 23 SCPI ont connu des baisses de valorisation au cours des 12 derniers mois, représentant plus de 35% de la capitalisation boursière totale.

La crise des taux d’intérêt impacte les placements immobiliers #

La hausse soudaine des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne (BCE) est à l’origine de ces déclins dans le monde des placements immobiliers.

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  • Les premières baisses de prix ont suscité des inquiétudes chez certains investisseurs, qui se sont précipités pour retirer leur capital par crainte d’autres pertes.
  • Au troisième trimestre 2023, les retraits ont atteint 1,7 milliard d’euros, un chiffre trois fois supérieur à celui du premier trimestre de la même année, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).
  • Pour honorer ces demandes de retrait, certaines SCPI sont contraintes de vendre une partie de leur portefeuille immobilier, aggravant leurs pertes.

Par ailleurs, la liquidité des SCPI se dégrade en raison d’un déséquilibre entre les retraits et les nouvelles souscriptions. La conséquence directe est que 98 SCPI avaient en septembre 2023 des actions en attente de rachat selon l’Aspim.

Des rendements toujours attractifs malgré la baisse des valeurs #

Malgré ces baisses, certains points positifs demeurent pour les investisseurs :

  • Les rendements nets moyens des SCPI s’élevaient à environ 4% en 2023, avec certaines offrant même plus de 7,5% de distribution.
  • Quelques SCPI ont surpassé ces chiffres, comme Transitions Europe (8,16%) et Remake Live (7,79%).
  • L’Iroko Zen, une SCPI sans frais d’entrée, affiche un taux de distribution supérieur à 7% pour la troisième année consécutive.

Ces performances témoignent de la capacité des SCPI à générer des revenus réguliers sur le long terme, malgré les fluctuations du marché.

Le facteur temps joue en faveur des investisseurs

Dans l’ensemble, l’historique des SCPI montre que les investisseurs qui conservent leurs placements pendant au moins 8 ans. Comme recommandé par l’Autorité des marchés financiers (AMF), sont très rarement perdants. Les baisses récentes affectent principalement les investisseurs ayant placé leur argent récemment.

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La qualité et la stratégie des SCPI, facteurs clés de succès #

Pour réussir à tirer parti du marché immobilier changeant, il est essentiel de faire preuve de sélectivité dans le choix des SCPI.

  • Les véhicules d’investissement les plus en difficulté restent généralement ceux détenus par les banques. Ils sont souvent positionnés sur l’immobilier de bureaux parisien.
  • Les jeunes SCPI, qui accumulent des fonds importants. Ils disposent quant à elles de la liquidité nécessaire pour naviguer dans un marché baissier.
  • L’attention doit se voir porter sur la qualité du portefeuille immobilier ainsi que la stratégie d’investissement des gestionnaires.
  • Celles investissant dans des secteurs spécifiques tels que les crèches, les maisons de retraite, les centres de données. Ou les entrepôts logistiques semblent bien positionnées pour sortir gagnantes.
  • De même, les SCPI européennes diversifiées bénéficient d’avantages fiscaux attrayants.

En conclusion, malgré un contexte difficile en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la baisse des valeurs, les SCPI demeurent des placements intéressants pour les investisseurs qui adoptent une approche sélective et misent sur le long terme. Il reste encore possible de profiter des opportunités offertes par l’immobilier locatif en 2024.

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